「建物の敷地」(土地探しの参考に)

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 「敷地について」

建物を建てる敷地についていくつかの重要な点を揚げてみましょう。

1)道路 建築基準法上の道路とは何かはこちら

前面道路は建築基準法第42条に規定されたものでなければなりません。そしてこの道路に敷地が

2.00m以上接していなければならないのです。この道路に該当するか否かは所轄の市役所や区役所に

いけば教えてもらえます。見た目舗装がしてあってどう見ても道路にしか見えなくても該当しない場合が

あります。道路のないところに道路を造る場合は開発行為や道路位置指定などの許可を受けて完了検

査を受けなければなりません。無許可の道路のみに接する敷地は原則建築確認が下りません。

例外的に建築審査会で認められたものはその限りではありませんが、

構造や規模などに厳しい規制をかけられます。道路は用途地域などとともに最初に調査をする

重要な点です。

2)敷地の高低差

敷地が周囲と高低さが有る場合は注意が必要です。まずその境界部分に開発行為などの法律によっ

て許可を受け築造し、検査済証が発行されている擁壁があれば通常の敷地として建築の計画が

できます。

東京都の場合は切土で2m盛り土で1m以上であれば開発行為や工作物等の許可が必要です。

そのような土地をお買いになる時は検査済証の有無を確認しコピ−をもらってください。

無許可の擁壁はいくら丈夫そうでも崖ということになります。

以下はその崖に接する敷地の場合です。

1.自分の敷地が周囲より低い場合

 各行政庁によって崖条例があり崖に対する多少定義が異なるのですが、崖下に建築する場合は 崖の高さの2倍の距

離をその崖下より離して建物を建てることになることになります。

又 は崖が崩れても建物が安全であるような計画をすることになります。

 2.自分の敷地が周囲より高い場合

   この場合崖が崩れても建物が一緒に崩れないようにしなければならないので基礎の部分に費用がかかります。

また見えない部分なのでその効果が理解できないことが多いのです。

場合によってはとんでもない費用が掛かることがあります。

3)地盤

建物を支える地盤の力を地耐力と言いま す。大きなビルや住宅でもコンクリ−ト造等の場合は事前

にボ−リングをして地質調査をしますが木造の住宅でもある程度の地盤調査は必要です。

木造住宅の場合の地盤の良し悪しの凡そ見方ですが、関東地方の場合関東ロ−ムという土がでれば問題ありません。

又大昔から人がすんでいる地域や20年以上建物が建っていて地盤沈下が見られないような場所であれば問題は少ない

ようです。

 問題は新しい造成地です。造成する前何であったか聞いてください。田んぼ・沼地・湿原などであれ

ば相当地耐力も水はけも悪いのでそれに対して充分な措置がとられているのか確認する必要があり

ます。雨の日や雨が止んだ直後などに現場を見ると良いと思います。

山などを切り崩した造成地では敷地内で盛り土と切土の部分がでてくるので基礎を支持地盤まで掘り

下げる必要があります。

 又既存の住宅地でも地名に沼、堤、川等が付くところは地盤の良くないところが多いようです。

とにかく地盤の悪いところは杭や地盤改良などで建設費がかかります。それは目に見えないところな

ので理解してもらえないことが多いのですが、一番大事なことなのです。

 

改正基準法以来木造の住宅でもスェーデンサウンディグ式等で設計の段階で調査することになりました。

費用は5〜10万円程度のようです。

又最近問題になっている液状化現象については所轄の役所に行き聞いてみましょう。

敷地の周辺を歩いて近くに川や池、水路又は元水路を埋めた遊歩道等があるか道路に亀裂があったりマンホールが浮

き上がっていたりしないか観察しましょう。

 

ェックポイント

注意点

備考

道路
  • 敷地が2m以上道路に接しているか
  • 建築基準法に規定されている道路であるか
  • 幅員はいくらであるか
  • 交通量は激しくないか
  • 公道なのか私道なのか

道路についてはこちらを参照

道路の種類などは管轄の役所

の建築課などで調べることが

出来ます。L字溝があって舗装されていても道路ではない場合があります。

周囲との高低差 2m以上ある場合は崖条例や宅地造成法などの規制を受けます。

擁壁がある場合は工作物や開発行為等の許可をとりかつ検査済証がとってあるか。

現地に行くときはメジャ−を持って行き計測する

擁壁新設の場合は多額の経費と時間がかかります。

地盤 造成地などは造成前はなんであったか田んぼや沼などは地耐力が悪く水捌けも悪い。

地名に沼・川・堤など水に関係ある名称のところは要注意。

設計にかかる前に専門業者に調査を依頼する。
インフラ      電気・ガス・上下水道など。

ガスは都市ガスかプロパンガスか。

上下水道の接続の状態や下水の放流先など敷地に接続枡などが

あれば良いが遠くから引いてくる場合は思わぬ費用がかかる。

私道の場合は持ち主の承諾が必要。

役所の下水道課などで調べる。
旗竿状敷地

(路地状敷地)

竿状の敷地の場合は竿状の部分が2m以上道路に接していて

かつ2m以上の幅があるか。

東京都の場合は道路から奥行き20m以下は2m以上

それを超えるの場合は3m以上の幅員が必要

各都道府県などで夫々の条例

で定めている。

水捌け これは非常に大事なことです。

土地探しの場合天気の良い日ばかりでなく雨の日にも現地に行って

ください。周囲全体を見回してスリバチ状の底にある土地や田んぼを

埋め立てたところは非常に水捌けの悪いところがあります。

 
     

 

西澤一級建築士事務所

TEL:03-3322-9200

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