<定期借家が普及しない主な理由と対策>
<定期借家メリット探し(小出案)>
家主側デメリットで主なもの |
借主側デメリットで主なもの |
対 策 |
入居が付けにくい |
再契約の不安 |
再契約保証型(当事者の合意で再契約のケースをあらかじめ決めておく) |
家賃が安い |
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長期に市場賃料が取れる(普通契約では年々市場賃料との差が多くなる)賃料増(減)額請求権の規定は適用されない(特約がある場合) |
定期借家契約のメリット(賃貸人側のメリットですが、網かけ部分は賃借人にもメリット)
1.立退料がない。
2.普通借家契約の「更新」では家賃改定が難しいが、定期借家契約の「再契約」では常に市場家賃実現。
3.利回りの確定(立退料不要。減額請求なしの特約があれば、定期借家に限り特約が優先されて賃料増減額請求権の規定は適用されない。)
4.期間が自由(従来:1年〜20年、定期借家:1年未満でも20年超でも構わない。)
5.良い店子は再契約、悪い店子は期間満了で終了
6.良質な賃貸環境の確保(良い借家人が多くなり居住環境は保たれやすい。古い借家・アパートはなくなる。)
7.高齢者の自宅を賃貸に回しやすい。
8.シェアハウスは定期借契約が必須である。
9.空室対策になる(空室→家賃一旦下げ→次に市場賃料に戻す等)
10.家賃滞納時に普通から定期借家に切り替える。(但し、H.12.3以降契約のもの)
11.更新料は判例で×の可能性あるが、再契約料は○。定期借家では更新料不要であるが、再契約料は否定されない。
12.違法行為→再契約拒絶→違法行為減少期待
13.相続対策ほか
@相続節税・納税対応型、A相続対応年金型、B持家・賃貸両刀型、C賃貸終了後自己対応型、D長期利回り確定賃貸不動産経営型E賃貸終了自己使用対応型、F特殊な目的(リースバック方式、定期借家サブリース、普通借地権切換型等10通り)・・・・・等々、何十通りの契約案。