事業用定期借地権Q&A


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2.一般のQ&Aや解説書で解らない疑問点回答> 定借アドバイザー 小出紀久男(不動産鑑定士)

Q1

「事業用定期借地権を私製の書面で契約し、その後、公正証書を作成した場合、普通借地権となりかねない。」と聞いていますが、
30年以上の事業用定期借地契約の場合は普通借地権となることが理解できるのですが、10年以上30年未満の場合(たとえば25年の場合)でも、30年以上の普通借地権になるのですか?

(注)事業用定期借地権は公正証書で契約するものと定められている。
     (注)普通借地権の期間は30年以上と定められています。

A1

事業用定期借地権の件ですが、公正証書で契約していないので、25年の普通借地権で契約したものとみなされます。ところが、借地借家法では30年未満の普通借家契約は認めていませんので、25年の借地契約は借地借家法の強行規定に違反しています。このため期間を定めない普通借地契約をしたものとみなされます。借地借家法では期間を定めていない借地契約は当然に30年とみなされますので、結論として、期間30年の普通借地権が発生することになります。
30年後は期間20年以上の法定更新、その20年後は期間10年以上の法定更新(以降繰り返し)となります。


Q2

旧借地権を合意解約したうえであれば、同じ当事者同士で、新たに、定期借地権を締結できますか?

A2

法的には可能です。但し、後日に旧借地権が真実、合意解約されたか否かについて争いを生じる可能性があります。このため、旧借地権の合意解約はできれば公正証書で契約された方がよいと思いますし、合意解約の際に何らかの金銭の交付を行っておく方が争いが生じにくいのではないかと思います。



Q3

借地期間30年〜50年未満の場合、3つの特約の保護が与えられない旨の特約を締結しない場合は事業用定期借地権とならず、普通借地権となりますが、
借地期間10年〜30年未満の場合、契約の更新等に関する規定を排除しない場合、又は何も書いていない場合、30年以上の普通借地権になるのですか?
また、更新等とはほかに何があるのですか。
 (注)3つの特約:@契約更新、A建物再築の際の存続期間延長、B期間満了時の建物買取請求権の行使。
    @〜Bの保護が与えられない旨の特約を締結すれば、事業用定期借地権の設定が可能。

A3

10年〜30年未満の場合は、専ら事業の用に供する建物で、かつ、非居住用の建物の所有を目的とする場合は、当然に契約の更新に関する規定が排除されることになります。

なお、更新等とは建物を再築した場合の存続期間の延長に関する規定及び借地借家法第13条に定める建物買取請求権に関する規定を意味します。



Q4

定期借地権の特約について


借地借家法22条には、(1)契約更新(2)建物築造による期間延長(3)建物買取請求を排除する特約を定めることが出来る。とされています。さらに事業用定期借地権の23条では、
10
年以上〜30年未満の事業用定期借地権の場合契約更新など3つは当然に排除される。
30
年以上〜50年未満の事業用定期借地権の場合3つの排除特約を定めることができる。
とされています。
解説書では、「排除特約を3つとも定める必要はなく、契約において更新の特約はできないが、合意による建物買取請求権は否定されない。
50年未満の範囲で期間延長の特約も可能」とあり、ほかの解説書には「3つの排除特約を定めなければならない。定めない場合は普通借地権とみなされる。」となっています。またほかの解説書にも「3つの要件が1つでも欠けていると定期借地権は成立せず、普通借地権とみなされる。」となっています。結局よくわかりません。

A4

1.排除特約を3つとも定めない場合には定期借地権としての効力は認められません。3つとも行わなければなりません。何故ならば、(1)契約更新をしない(2)建物築造による期間延長をしない(3)法13条の建物買取請求権を行使しないとの特約は、いずれも借地借家法の強行規定に反するため無効な特約です。ところが、事業用定期借地権のうち30年以上50年未満については、これら3つの特約を「定めることができる」と規定されています。この趣旨は、本来であれば借地借家法の強行規定に反し無効となる特約を「「定めることができる」ということで、3つの特約を併せて行った場合には、事業用定期借地権のうち30年以上50年未満のものについては、有効に特約が成立するという意味です。要するに、強行規定として無効となるという点を3つ特約することによってこれを排除することができるということです。これを法文として表現したのが「定めることができる」という文言なのです。

2.
ご質問に「合意による建物買取請求権は否定されない」とあります。建物買取請求権については、事業用借地権に対し法24条の建物譲渡特約を付する事ができることから、建物買取請求権の排除は認められるとお考えではないかと思いますが、建物譲渡特約は地主の側が買取を請求するものであって、法13条の借地人の建物買取請求権とは全く別物です。

3.10年以上30年未満の場合でも、建物買取請求権を認める特約をわざわざつけた場合、事業用定期借地権の意思があるか否かに疑問を持たれることになります。
建物買取請求権を排除しない10年以上30年未満の契約は、10年以上30年未満の普通借地権でもあり得ます。
この場合には、普通借地権であれば、10年以上30年未満の契約期間は借地法違反ですから、期間の定めが無効となります。
その結果、期間を定めない普通借地権となり、この普通借地権の存続期間は法定期間で
ある30年間とみなされます。

4.従って、建物買取請求権を積極的に認める旨の特約を推奨することは極めて高いリスクがあることになります。

<参考条文等>
13条:
借地権者は借地権設定者に対し、建物等を時価で買い取るべきことを請求することができる
22条:期間50年以上の借地権を設定する場合(1)契約更新及び(2)建物築造による期間延長がなく、並びに(3)建物買取の請求をしないこととする旨を定める事ができる。この特約は公正証書による書面によってしなければならない
23条:「30年以上50年未満の場合は(1)契約更新及び(2)建物築造による期間延長がなく、並びに(3)建物買取の請求をしないこととする旨を定めることができる。
232項:10年以上30年未満の場合は3条〜8条、13条、18条は適用しない」
233項:「前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

24条1項:借地権を消滅させるため、その設定後30年以上を経過した日に、建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡することができる。10年以上30年未満の借地権はは除く)
13条は建物買取請求権」ですが、24条は「建物譲渡特約付借地権」です。性格が異なることに注意してください。
普通借地権では契約の更新をしない、という特約は認められない。
普通借地権では地主から更新の拒否はできません。更新を拒否するには、正当な事由(土地の使用を必要とする事情が認められたり、立退料の支払等)が必要。
●旧借地権は建物の朽廃で借地権は消滅します。
普通借地権では契約を更新しないときには、建物買取請求権(時価で買い取るように請求)があります。地主はこれを拒否できません。
●事業用定期借地権の更新はありませんが、再契約は可能です。


●次の条文の言葉にも十分気を付けてください。

 
22条(50年以上の一般定期借地権)→この特約は公正証書による等書面によってしなければならない。
 23
条(10年以上30年未満&30年以上50年未満の事業用定期借地権)→契約は、公正証書によってしなければならない。
 13条(建物買取請求権等)は借地人側からの建物買取請求権請求権です。→時価で買い取る。
 24条(建物譲渡特約付借地権)は地主の側が買い取りを請求するものです。→相当の対価で譲渡。
 13条・24条の借地権者(借主)と借地権設定者(地主)

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