定期借地借家権アドバイザーからの提案

相続税の増税が検討されています。
定期借地権・借家制度の活用も「相続対策」になります。

定期借地権借家制度の内容については別掲の
リンク先<借地権・借家権、定期借地権・借家制度>をご参照ください。

一般のQ&Aや解説書で調べても解らない疑問点は別掲リンク先<定期借地権Q&A>で書き込み回答しています。ご参考にしてください

定期借地権・借家制度はメリットの多い制度ですが、失敗例も多いと聞きます。

弊社定借アドバイザーは、
1.事業用定期借地権では「間違いのない契約の実行」
2.定期借家権では「メリット探し」と「デメリットの解消」
のコンサルタントを行っています。
 (株式会社尼崎鑑定所 担当:小出 06-6415-6417、090-5160-8980 amakan@pop21.odn.ne.jp) 


<失敗例>

定期借地権の場合

1.契約書の「内容不備」や「勘違い」で税制上の特典を受けられない。
@保証金は地主に将来返還義務があり、地主の精神的負担が大きく、権利金は借主の負担が大きい。
A「一括前払賃料」で税務上の特典を利用することにより定期借地権制度が利用しやすくなります。


2.
事業用定期借地権を私製の契約書で契約して、公正証書を作成した場合、事業用定期借地権ではなく、普通借地権になるおそれがあります。私製の契約書ではなく必ず「覚書」で行ってください
(注)事業用定期借地権は公正証書で契約するものと定められています。
(注)私製の書面で「事業用定期借地権設定契約書」を作成すると、公正証書によらずに作成されたものとして無効となり、普通借地権になりかねないので、この書面は「契約書」でなく「覚書」としてください。覚書から公正証書で契約までの間は、約束実行のための別の覚書も作成しておくとよいでしょう
(注)普通借地権の期間は30年以上と定められており、更新が認められています。

3.事業用定期借地権で「建物買取請求権」を認めた契約(特約)の場合、普通借地権とみなされます。
注)事業用定期借地権設定契約の覚書に下記の設定がないと事業用定期借地権ではないことになります。
@30年以上50年未満事業用定期借地権の場合、定められた3つの特約を設定すること。
A10年以上30年未満の事業用定期借地権の場合、契約更新等がないとする条文を設定すること。
(注)3つの特約とは:@契約更新、A建物再築の際の存続期間延長、B期間満了時の建物買取請求権の行使。
   


4.借地法13条の建物買取請求権は借地人からの建物買取請求権です。
 借地法24条の
建物譲渡特約付借地権は地主の側が買い取りを請求するものです。混同して特約を締結されている事例を見かけますが、全く別物です。
  ・13条建物買取請求権等→借地人側からの買取請求で地主が時価で買い取る。
  ・24条建物譲渡特約付借地権→地主側からの買取請求で相当の対価で譲渡する。

但し、借地権設定する場合(10年以上30年未満の借地権を除き)24条の建物譲渡特約を付することはできます。しかし、これと13条の建物買取請求権等とは別個のものです。

.法23条の「定めることができる」の法文解釈の間違
よる契約書や解説書を見かけます。このため事業用借地権としては無効となり、普通借地権として認定されかねません。
排除特約を3つとも定めない場合には定期借地権としての効力は認められません。3つとも行わなければなりません。
何故ならば、(1)契約更新をしない(2)建物築造による期間延長をしない(3)法13条の建物買取請求権を行使しないとの特約は、いずれも借地借家法の強行規定に反するため無効な特約です。
ところが、事業用定期借地権のうち30年以上50年未満については、これら3つの特約を「定めることができる」と規定されています。この趣旨は、本来であれば借地借家法の強行規定に反し無効となる特約を「定めることができる」ということで、3つの特約を併せて行った場合には、事業用定期借地権のうち30年以上50年未満
のものについては、有効に特約が成立するという意味です。
要するに、強行規定として無効となるという点を3つ特約することによってこれを排除することができるということです。
これを法文として表現したのが「定めることができる」という文言なのです。

(注)3つの特約とは:@契約更新、A建物再築の際の存続期間延長、B期間満了時の建物買取請求権の行使。


<その他チェック項目>
@事業用定期借地権は10年から50年未満ですが、50年はありません、49年までです。
A事業用定期借地権は公正証書で契約しないと無効であるが、普通借地権としては有効であること。
例えば20年の事業用定期借地権が無効となる場合でも、30年の普通借地権(しかも更新可能)になるおそれがあります。
   
Bその他、いろいろな特約を結ぶことによってトラブルがなく法的に返還が確保されます。
C返還時の税務も知っておくことが必要です。(例:無償で建物を土地所有者に引渡す→贈与になる。)
D事業用定期借地権に更新はないが、再契約はできます。
E旧借地権を合意解約したうえであれば、同じ当事者同士で、新たに、定期借地権を締結できます。但し、後日に旧借地権が真実、合意解約されたか否かについて争いを生じる可能性があります。このため、旧借地権の合意解約はできれば公正証書で契約された方がよいと思いますし、合意解約の際に何らかの金銭の交付を行っておく方が争いが生じにくいのではないかと思います。


 
定期借家制度の場合

契約書に付随する「承諾書、通知書、説明書等」の不備で定期借家契約のつもりが、旧法の借家契約(「契約の更新」や「立退きの正当理由」等が必要な旧法の借家契約)になり、元の木阿弥になるケースが多いと聞きます。

定期借家制度の要点>
@既存契約にさかのぼっての適用はない
(居住用の場合、旧法の契約を合意終了しても新たに定期借家契約は出来ません)

A契約期間が満了すれば契約は終了
(悪い店子には期間満了で終了、良い店子であれば再契約
B期間の設定及び使用目的は原則として自由
(期間に一切の制約はなく、事業用、居住用等の使用目的も制限ありません)

C一定の条件のもとに賃借人の中途解約権あり
居住用で一定の大きさ以下、やむを得ない事情がある時、賃借人は中途解約可能
D家賃増減請求権がないこととすることも可能
(契約約期間中の家賃改定は無しとすることも可能)

E建物譲渡特約付借地権に定期借家制度を組み合わせることも可能
(土地所有者が買い戻した時の適用)
F1年以上の契約の場合の通知義務あり
1年以上の契約は、期間満了前の1年前から6か月前までの間に期間満了の通知必要)

 

<定期借家が普及しない主な理由と対策(小出案)>

家主側デメリットで主なもの

借主側デメリットで主なもの

対         策

入居が付けにくい
(入居付け業者も嫌がる)

再契約の不安

再契約保証型(当事者の合意で再契約のケースをあらかじめ決めておく)

家賃が安い

長期に市場賃料が取れる(普通契約では年々市場賃料との差が多くなる)賃料増(減)額請求権の規定は適用されない(特約がある場合)

定期借家契約のメリット(賃貸人側のメリットですが、網かけ部分は賃借人にもメリット)
1.立退料がない。
2.
普通借家契約の「更新」では家賃改定が難しいが、定期借家契約の「再契約」では常に市場家賃実現。
3.
利回りの確定(立退料不要。減額請求なしの特約があれば、定期借家に限り特約が優先されて賃料増減額請求権の規定は適用されない。)
4.期間が自由(従来:1年〜20年、定期借家:1年未満でも20年超でも構わない。)
5.良い店子は再契約、悪い店子は期間満了で終了
6.
良質な賃貸環境の確保(良い借家人が多くなり居住環境は保たれやすい。古い借家・アパートはなくなる。)
7.
高齢者の自宅を賃貸に回しやすい。
8.
シェアハウスは定期借契約が必須である。
9.
空室対策になる(空室→家賃一旦下げ→次に市場賃料に戻す)
10.家賃滞納時に普通から定期借家に切り替える。(但し、H.12.3以降契約のもの)
11.
更新料は判例で×の可能性あるが、再契約料は○。定期借家では更新料不要であるが、再契約料は否定されない。
12.
違法行為→再契約拒絶→違法行為減少期待
13.相続対策ほか
@相続節税・納税対応型、A相続対応年金型、B持家・賃貸両刀型、C賃貸終了後自己対応型、D長期利回り確定賃貸不動産経営型E賃貸終了自己使用対応型、F特殊な目的(リースバック方式、定期借家サブリース、普通借地権切換型等10通り)・・・・・等々、何十通りの契約案。       

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